Vermietung von Geschäftsräumen

Covid-19: Maßnahmen der spanischen Regierung in Bezug auf die Vermietung von Geschäftsräumen

Mithilfe des Königlichen Gesetzdekretes 15/2020, das am 21. April 2020 erlassen wurde, soll Selbstständigen und mittelständischen Unternehmen geholfen werden, die Geschäftsräume vermieten.

Im Folgenden wird analysiert, welche Voraussetzungen bestehen, um von diesen Maßnahmen profitieren zu können und welche Hilfen zur Verfügung gestellt werden.

1.Voraussetzungen

Zunächst sollte beachtet werden, dass die Frist für die Beantragung der Beihilfen einen Monat beträgt (Beginn: 23. April 2020).

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um einen Anspruch auf die Beihilfen zu erheben:

• Mietvertrag einer Immobilie, die von der wirtschaftlichen Tätigkeit betroffen ist, die der Selbstständige ausübt.
  • Anmeldung und Registrierung im System der Sozialversicherung.
  • Die jeweilige Tätigkeit wurde, aufgrund des Inkrafttretens des Alarmzustandes, ausgesetzt oder unterbrochen.
  • Falls die Tätigkeit nicht unmittelbar durch das Inkrafttreten des Alarmzustandes unterbrochen oder ausgesetzt wurde, muss eine Reduktion von mindestens 75% in der Abrechnung des Kalendermonats vor dem Monat, in dem die Beihilfen beantragt werden, nachgewiesen werden können. Diese Reduktion bezieht sich auf die durchschnittliche monatliche Abrechnung des Quartals, zu dem der jeweilige Monat gehört. Es muss eine Reduktion von mindestens 75%, bezogen auf das Vorjahr, festgestellt werden, um Anspruch auf die Beihilfen erheben zu können.
• Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit durch ein mittelständisches Unternehmen
  • Anerkennung als mittelständisches Unternehmen laut des Kapitalgesellschaftsgesetzes.
  • Die wirtschaftlichen Tätigkeiten des Unternehmens wurden aufgrund des Inkrafttretens des Alarmzustandes ausgesetzt oder unterbrochen.
  • Falls die Tätigkeit nicht unmittelbar durch das Inkrafttreten des Alarmzustandes unterbrochen oder ausgesetzt wurde, muss eine Reduktion von mindestens 75% in der Abrechnung des Kalendermonats vor dem Monat, in dem die Beihilfen beantragt werden, nachgewiesen werden können. Diese Reduktion bezieht sich auf die durchschnittliche monatliche Abrechnung des Quartals, zu dem der jeweilige Monat gehört. Es muss eine Reduktion von mindestens 75%, bezogen auf das Vorjahr festgestellt werden, um Anspruch auf die Beihilfen erheben zu können.
• Die Erfüllung dieser Voraussetzungen ist durch die Vorlage einer ordnungsgemäßen Erklärung nachzuweisen, aus der hervorgeht, dass sich der monatliche Umsatz reduziert hat. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Geschäftsbücher zugänglich zu machen, um die Reduktion der wirtschaftlichen Tätigkeit nachzuweisen.
• Es ist äußerst relevant sicherzustellen, dass diese Voraussetzungen ordnungsgemäß erfüllt werden. Im Falle der Inanspruchnahme der Beihilfen, ohne dass ein legaler Anspruch besteht, wird der Mieter für alle entstandenen Kosten haftbar gemacht, die aus diesem Prozess hervorgegangen sind.

2.) Getroffene Maßnahmen

Um die Maßnahmen im Einzelfall spezifizieren zu können, muss zunächst festgestellt werden, ob der Vermieter ein sogenannter „gran tenedor“ (Deutsch: Großinhaber/Großgrundbesitzer) ist: eine natürliche oder juristische Person, die eine große Anzahl und Menge an Eigentum besitzt. Im Folgenden wird auf die genaue Unterscheidung eingegangen:

• • „Gran Tenedor“ / Großinhaber/ Großgrundbesitzer

Falls es sich bei dem Eigentümer um einen Großinhaber handelt, muss er den geforderten Aufschub akzeptieren.

Worum handelt es sich bei dem Aufschub?

Innerhalb eines Monats kann eine Aussetzung der Mietzahlungen für die Dauer des Alarmzustandes und der nachfolgenden Verlängerungen verlangt werden. Sollte die Krise andauern, kann die Aussetzung der Mietzahlungen bis zu einem Maximum von vier Monaten nach Ende des Alarmzustandes beantragt werden.

Diese Regeln gelten nicht rückwirkend. Der Aufschub gilt deshalb nur für die verbleibende Dauer des Alarmzustandes und die darauffolgenden Verlängerungen, sodass die Einnahmen aus den Monaten März und April nicht berücksichtigt werden. Der Aufschub gilt offiziell bis zum Ende des Alarmzustandes, der am 9. Mai endet. Dieser kann jedoch verlängert oder erneut in Kraft gesetzt werden.

Ausgesetzte Erträge müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Ende des Aufschubes oder innerhalb von vier Monaten nach dem Ende des Alarmzustandes in Raten zurückgezahlt werden.

• • „No gran Tenedor“ / kein Großinhaber/Großgrundbesitzer

Wenn es sich bei dem Vermieter nicht um einen Großinhaber oder einen Großgrundbesitzer handelt, hat der Mieter die Möglichkeit, innerhalb von einem Monat einen vorübergehenden Aufschub der Mietzahlung zu beantragen. Die Aussetzung der Mietzahlung erfolgt in diesem Fall allerdings nicht automatisch, sondern nur nach einer entsprechenden Einwilligung durch den Vermieter. Das Gesetz legt jedoch nicht fest, ob die Aussetzung für den gesamten Mietbetrag gilt, ob sie sich auch auf die Miete bezieht, die unmittelbar nach dem Ende des Alarmzustandes gezahlt werden muss und wie die Rückzahlung des ausgesetzten Mietbetrages geregelt wird.

Letztendlich verpflichtet das Gesetz einen Großinhaber dazu, die vom Mieter geforderte Aussetzung der Mietzahlung zu akzeptieren. Ein Vermieter, bei dem es sich nicht um einen Großinhaber handelt, ist nicht dazu verpflichtet, den Aufschub zu akzeptieren. In diesem Fall existiert lediglich die Lösung, dass der Mieter eine Anrechnung der noch nicht gezahlten Miete auf die Kaution verlangt und der Vermieter dies akzeptiert.

Wie aus dieser Beschreibung hervorgeht, handelt es sich hier um eine äußerst komplexe Situation. OTIS Advocaten verfügt über zahlreiche Anwälte, die sich auf diesem Gebiet spezialisiert haben und sich mit den juristischen Entwicklungen auskennen, die sich aus der aktuellen Krisensituation ergeben können.

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