Kauf und Verkauf von Immobilien

Durch die weltweite Pandemie, die durch das Virus Covid-19 hervorgerufen wurde, musste auch die spanische Wirtschaft herbe Verluste einstecken: viele Menschen verloren ihren Arbeitsplatz, mussten ihre Unternehmen schließen und/oder leiden unter Einkommensverlusten.

Eine derartige Situation kann sich ebenfalls auf den Immobilienmarkt auswirken (wie es derzeit auch geschieht).

Fälle mehren sich, in denen ein Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück bereits unterzeichnet wurde, der Käufer aber nun nicht mehr in der Lage ist, den Rest des Kaufpreises zu zahlen. Viele Baufirmen mussten ihre Arbeit ebenfalls einstellen und sind nun nicht mehr handlungsfähig und können ihren Service nicht fortführen. Zu diesen zwei Beispielsituationen gesellt sich eine lange Liste anderer Situationen, in denen das Einschalten eines geeigneten und kompetenten Rechtsbeistandes notwendig wird.

Anbei eine Aufführung von Situationen, die es zu vermeiden gilt:

• Manchmal bieten Ihnen Verkäufer, Bauträger und Immobilienmakler sogenannte „Reservierungsverträge“ an, für die extra gezahlt wird, die Ihnen aber keine wirklichen Rechte einräumen. Auch das Anbieten von Immobilien, deren Kauf mit vielen rechtlichen Problemen einhergeht, ist ein „Trick“ vieler Anbieter. In anderen Fällen verfügen Verkäufer nicht über die obligatorischen und gesetzlichen Garantien zur Sicherung der, von den Käufern, vorgestreckten Beträge oder sie befinden sich in einer finanziellen und rechtlichen Situation, in der es sehr unwahrscheinlich erscheint, dass der Käufer sein Geld zurückerhält.
• In anderen Fällen existiert im spanischen Recht eine sogenannte „Default-Regel“, die, wenn Sie nicht ausdrücklich zustimmen, genau das Gegenteil von dem bewirkt, was Sie nach dem niederländischen Recht für „normal“ betrachten und erwirken möchten.
• Manchmal versuchen Erben, ein Haus zu verkaufen, bevor der Erbschaftsprozess abgeschlossen ist. Das bedeutet, dass sie nicht über alle notwendigen Rechte verfügen, um den Verkauf zu vollziehen. In anderen Fällen kann die Immobilie mit Schulden belastet sein.
• In anderen Kontexten möchte ein Käufer möglicherweise eine Anzahlung stornieren, versuchen, die Bedingungen des von ihm unterzeichneten Vertrages neu zu verhandeln oder die Bedingungen seiner Hypothek zu ändern. Eventuell erfolgt der Verkauf der Immobilie auch, um eine finanzielle Liquidität zu erhalten. In diesen Fällen müssen Sie sich vor möglichen Forderungen schützen, die später erhoben werden können.
• Möglicherweise sind Sie an der Versteigerung einer Immobilie interessiert, schalten sich aber zu einem zu späten Zeitpunkt ein, um die wesentlichen Formalitäten einer Teilnahme zu erfüllen. Eventuell sind Sie sich auch unsicher, ob die Immobilie, die erworben werden soll, mit Schulden belastet ist, die im Falle eines Kaufes auf den neuen Eigentümer übergehen.

Allgemein kann davon abgeraten werden, sich zu einem voreiligen Kauf hinreißen zu lassen oder übereilt zu (ver-)kaufen.

Krisen können aber auch als Chance wahrgenommen werden, sodass es auch Menschen oder Unternehmen gibt, die eine solche Situation dafür nutzen, Investitionen zu tätigen.

Darüber hinaus ist es unabdingbar, eine Reihe von Formalitäten zu erfüllen, bevor in eine Immobilie in Spanien investiert wird. Das Erfüllen dieser Formalitäten nimmt viel Zeit in Anspruch, da eine lange Liste von Unterlagen vorliegen muss. Zudem müssen detaillierte Informationen über die Finanzierungsquelle bereitgestellt werden.

Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, gibt es unterschiedliche Vorschriften und Normen zu beachten, die in Spanien von Region zu Region abweichen können: Steuern, Möglichkeiten des Baus oder der Renovierung, Vertragsregeln- und Anforderungen sowie die Nutzungsrechte der Immobilie können von diesen regionalen Unterschieden betroffen sein.

OTIS Advocaten ist eine Anwaltskanzlei mit Niederlassungen in Spanien und den Niederlanden. Unsere Rechtsberater kennen sich sowohl mit dem spanischen Recht als auch mit dem niederländischen Recht aus und sind ebenfalls mit den regionalen Besonderheiten in Spanien vertraut (z.B. die Unterschiede zwischen dem Verkauf einer Immobilie in Andalusien, Katalonien oder den Balearen).

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie sich daher von einem unserer Experten des Immobilien- oder Zivilrechts beraten lassen.